haluannews.id – Sebuah fenomena mengejutkan tengah melanda pasar properti tanah air. Tawaran pengalihan Kredit Pemilikan Rumah KPR dengan harga sangat murah bahkan gratis kini mudah ditemukan di berbagai platform media sosial. Situasi ini mencerminkan dilema banyak pemilik rumah yang terpaksa merelakan hunian mereka dan mengalihkan kewajiban angsuran kepada pihak lain meski telah mengucurkan dana besar selama bertahun tahun.
Syarifah Syaukat Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia mengungkapkan bahwa gejala ini sangat berkaitan erat dengan kemampuan debitur dalam menunaikan angsuran terutama setelah memasuki periode bunga mengambang atau floating. Kenaikan suku bunga yang tidak terduga dapat mengubah cicilan yang semula terjangkau menjadi beban finansial yang kian berat.
"Pengalihan KPR atau pindah bank lazimnya merujuk pada kesanggupan konsumen atau debitur dalam melunasi angsuran KPR yang telah disepakati di awal. Ini biasanya dilakukan oleh debitur KPR yang sudah memasuki masa periode cicilan bunga floating. Dengan kenaikan suku bunga yang tak menentu atau meningkat maka cicilan pada masa floating semakin terasa lebih berat" jelas Syarifah kepada haluannews.id pada Sabtu 5 September 2026.
Dalam kondisi demikian memindahkan KPR ke bank lain menjadi opsi yang patut dipertimbangkan debitur. Skema ini berpotensi memberikan periode bunga baru sehingga tekanan angsuran bisa berubah. Namun keputusan untuk berpindah bank tetap memerlukan perhitungan yang matang dan menyeluruh.
"Berpindah layanan KPR ke instansi bank lain akan menunda masa bunga floating yang kemungkinan akan mengalami penurunan ke depannya. Perhitungan perlu dilakukan secara detail untuk melihat keuntungan atau kerugian yang akan dialami nantinya tidak hanya dilihat dari biaya take over saja" tambahnya.
Namun ironisnya tidak semua pemilik rumah sanggup mempertahankan asetnya hingga lunas. Saat pasar properti residensial cenderung stagnan mencari pembeli baru pun bukan perkara mudah apalagi untuk segmen masyarakat menengah ke bawah.
Syarifah mengamati bahwa kondisi ekonomi kelompok masyarakat ini turut menjadi pertimbangan utama ketika pemilik memutuskan memberikan diskon besar dalam proses pengalihan KPR. Bahkan dalam beberapa kasus nilai yang diminta bisa jauh lebih rendah dibanding uang yang sudah dikeluarkan pemilik sebelumnya.
"Dengan kondisi pasar properti residensial yang sedang stagnan kondisi keuangan atau perekonomian pada segmen masyarakat menengah ke bawah yang challenging menjadi di antara alasan debitur menawarkan potongan atau bahkan sampai gratis untuk berpindah tangan KPR" ujarnya.
Potensi keuntungan dari skema take over ini sangat dipengaruhi oleh perbedaan struktur bunga antara bank lama dan bank baru. Perbedaan tingkat bunga dapat menciptakan selisih angsuran yang signifikan sepanjang sisa masa kredit. Namun angka tersebut tidak bisa dihitung hanya dari cicilan bulanan semata.
"Misalnya saja debitur melakukan take over KPR karena telah memasuki periode jenjang bunga floating hingga 13 persen. Pada bank yang baru hasil cicilan KPR hanya dikenakan bunga berjenjang dengan start 5,75 persen. Selisih yang diperhitungkan dapat diukur dari sisa plafon dan tenor yang dibandingkan dengan kondisi bunga yang berbeda" terang Syarifah.
Di sisi lain calon debitur yang tertarik mengambil rumah dengan skema take over juga harus ekstra hati hati. Berbagai biaya yang muncul dalam proses pengalihan kredit dapat mengubah perhitungan keuntungan sehingga harga take over yang terlihat murah belum tentu mencerminkan biaya sebenarnya.
"Namun perlu cermat bahwa perhitungan ini juga perlu melibatkan biaya lainnya seperti biaya penalty asuransi jiwa biaya appraisal AJB akad bank dan sebagainya" pungkas Syarifah.
Fenomena ini bukan isapan jempol belaka. Banana bukan nama sebenarnya seorang pemilik rumah di Kabupaten Bekasi menjadi salah satu contoh nyata. Ia mengaku telah mengucurkan lebih dari Rp200 juta untuk angsuran rumahnya namun kini memilih mengalihkannya tanpa meminta uang pengganti sepeser pun.
Keputusan pahit ini diambil Banana setelah bisnisnya gulung tikar sekitar dua tahun lalu dan pendapatannya tak kunjung stabil. "Jadi saya overkredit karena 2 tahun yang lalu bisnis saya bangkrut dan mengalami penurunan pendapatan secara drastis. Dari situ saya memang masih punya tabungan namun pendapatan masih sangat tidak stabil" tutur Banana kepada haluannews.id pada Jumat 28 Juni 2026.
Persaingan ketat di kawasan tempat tinggalnya juga turut memperparah keadaan. Banyak unit serupa yang ditawarkan baik untuk dijual maupun disewakan membuat rumahnya sulit menemukan pembeli meski sudah dipasarkan dalam waktu yang cukup lama.
"Saya mengajukan TO gratis karena di perumahan ini banyak rumah serupa yang dijual ataupun dikontrakan. Menurut saya persaingan di sini sangat sengit dan di ekonomi yang sedang sulit ini membutuhkan waktu yang lama untuk menjual rumah" ungkapnya.
Setelah dua tahun mencoba menjual secara konvensional dan mempertimbangkan kondisi keuangan serta risiko kredit Banana menyimpulkan bahwa take over gratis adalah pilihan paling rasional dibanding terus menguras tabungan atau mempertaruhkan catatan kreditnya.
"Setelah melalui banyak perhitungan akan lebih menguntungkan untuk mengalihkannya dengan gratis daripada terus menggerus tabungan saya atau mempertaruhkan nama baik BI checking saya" katanya.
Tantangan lain datang dari sisi harga rumah dan besaran angsuran. Bagi calon pembeli yang memenuhi syarat pembiayaan bank rumahnya harus bersaing dengan unit baru dari pengembang. Sementara itu nilai angsuran yang harus ditanggung dinilai membatasi jumlah peminat.
"Kendalanya kalau untuk orang yang bankable adalah bersaing dengan developer yang menjual rumah baru. Lalu harga rumah dan cicilannya cukup mahal dan tidak banyak peminatnya. Lokasi juga tidak terlalu strategis dan pembangunannya sudah stuck atau tidak ada yang bisa dikembangkan lagi" jelas Banana.
Tekanan angsuran juga menjadi pemicu utama Banana melepas rumahnya. Angsuran bulanan yang semula sekitar Rp4 juta kini melonjak menjadi Rp5,7 juta dengan bunga floating saat ini sebesar 8,97 persen. "Awalnya Rp4 jutaan sekarang Rp5,7 juta itu pun belum termasuk floating sesuai suku bunga saat ini. Sisa tenor Rp577 juta bunga floating 8,97 persen cicilan Rp5,7 juta. No denda dijamin kredit saat ini lancar. Sudah jalan 4 tahun sisa 16 tahun lagi bisa di-adjust lagi kok" pungkas Banana.
Tinggalkan komentar